Innehåll
1. Vad är reavinstskatt på bostadsrätt?
Reavinstskatt — eller kapitalvinstskatt — på bostadsrätt är den skatt du betalar till staten när du säljer din lägenhet med vinst. Skatten är 22% av den skattepliktiga vinsten och ska redovisas i din inkomstdeklaration för det år du säljer.
Kort sammanfattat: Du köper en bostadsrätt för 2 000 000 kr och säljer för 2 800 000 kr. Med avdrag för mäklararvode och renoveringar landar den skattepliktiga vinsten på t.ex. 650 000 kr. Du betalar då 22% × 650 000 kr = 143 000 kr i skatt.
Reavinstskatten på bostadsrätt är lägre än skatten på aktievinster (30%) men gäller ofta på betydligt större belopp. Att känna till rätt avdrag kan spara dig tiotusentals kronor.
Vem betalar skatten?
Säljaren betalar reavinstskatten, inte köparen. Om ni är gifta eller sambo och äger bostadsrätten tillsammans fördelar ni vinst och skatt i proportion till era respektive ägarandelar. Vardera part deklarerar sin andel var för sig på blankett K6.
2. Beräkna din vinst steg för steg
Vinsten beräknas som försäljningspriset minus inköpspriset minus avdragsgilla kostnader. Formeln ser ut så här:
Vinst = Försäljningspris − Inköpspris − Förbättringsutgifter − Försäljningskostnader
| Post | Belopp (exempel) |
|---|---|
| Försäljningspris | 3 200 000 kr |
| − Inköpspris (inkl. lagfart/stämpelskatt) | 2 100 000 kr |
| − Mäklararvode | 96 000 kr |
| − Homestyling och fotografering | 15 000 kr |
| − Förbättringsutgifter (renovering) | 180 000 kr |
| = Skattepliktig vinst | 809 000 kr |
| Skatt (22%) | 177 980 kr |
Som synes spelar avdragen stor roll. I exemplet ovan sänker renoveringsavdraget skatten med nästan 40 000 kr jämfört med om det inte hade funnits.
Inköpspriset — vad ingår?
Inköpspriset är det du betalade för bostadsrätten inklusive eventuella kostnader direkt kopplade till köpet, som köpeavgift till föreningen. Var noga med att ha kvitton och köpekontrakt sparade.
3. Avdragsgilla kostnader
Det finns två typer av avdragsgilla kostnader: försäljningskostnader och förbättringsutgifter. Båda minskar din skattepliktiga vinst direkt.
Försäljningskostnader
Dessa är kostnader direkt kopplade till försäljningen och är fullt avdragsgilla:
- Mäklararvode (inklusive moms)
- Homestyling och fotografering inför försäljning
- Juridisk rådgivning kopplad till försäljningen
- Annonsering som säljaren betalat
Förbättringsutgifter
Förbättringsutgifter är renoveringar och ombyggnader som höjer bostadens standard jämfört med när du köpte den. Avgörande regler:
- Minst 5 000 kr per kalenderår för att vara avdragsgill
- Arbetet måste vara utfört under den tid du ägt bostaden
- Måste öka standarden — normalt underhåll (byta en kran, måla om) räknas inte
- Kräver kvitton eller fakturor som verifikation
| Typ av åtgärd | Avdragsgill? | Motivering |
|---|---|---|
| Ny köksrenovering | ✅ Ja | Ökar standard, >5 000 kr |
| Badrumsombyggnad | ✅ Ja | Ökar standard, >5 000 kr |
| Nytt parkett-/klinkergolv | ✅ Ja | Standardhöjande om nytt material |
| Ny balkong eller uteplats | ✅ Ja | Tillbyggnad, tydligt standardhöjande |
| Byta trasiga kranar | ❌ Nej | Normalt underhåll |
| Måla om lägenheten | ❌ Nej | Normalt underhåll, höjer ej standard |
| Byta uttjänta vitvaror | ❌ Nej | Normalt underhåll (om ej klass-uppgradering) |
| Ny inbyggd ugn i ny köksinredning | ✅ Ja | Ingår i standardhöjande kök |
Spara alla kvitton! Skatteverket kan begära in verifikation för dina avdrag. Förvara fakturor och kvitton digitalt — de kan vara värda tiotusentals kronor i skattebesparing.
👉 Investera bostadsvinsten i ISK hos Nordnet
4. Uppskov — skjut upp skatten
Om du säljer din bostadsrätt och köper en ny bostad kan du ansöka om uppskov, vilket innebär att du inte behöver betala reavinstskatten direkt. Skatten skjuts upp till den dag du säljer din nästa bostad utan att köpa ny.
Villkor för uppskov
- Du måste köpa en ny permanentbostad i Sverige eller inom EES (EU m.fl.)
- Du måste ha bott i den sålda bostaden som permanentbostad
- Ansökan görs i deklarationen för det år du säljer
- Köpet av ny bostad ska ske under säljåret eller närmast föregående/följande år
Kostnaden för uppskov
Uppskov är inte gratis. Du betalar en löpande schablonränta på 0,5% av uppskovsbeloppet per år. Denna ränta beskattas som kapitalinkomst (30%), vilket ger en effektiv kostnad på 0,5% × 30% = 0,15% av uppskovsbeloppet per år.
| Uppskovsbelopp | Schablonränta/år (0,5%) | Skatt på ränta (30%) | Kostnad/år |
|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 2 500 kr | 750 kr | 750 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 kr | 1 500 kr | 1 500 kr |
| 2 000 000 kr | 10 000 kr | 3 000 kr | 3 000 kr |
Jämfört med att ta ett banklån för att betala skatten direkt (typisk ränta 4–6%) är uppskovets kostnad på 0,15%/år extremt låg. De flesta som uppfyller villkoren bör använda uppskov.
"Uppskovets årskostnad är bara 0,15% — att betala skatten direkt med ett banklån kostar 10–40 gånger mer per år."
Frivillig återföring av uppskov
Du kan när som helst välja att återföra (betala av) delar av eller hela uppskovsbeloppet frivilligt. Det kan vara smart om du har låg inkomst ett år, om räntorna stiger markant, eller om du vill slippa den löpande schablonintäkten.
👉 Öppna ISK hos Avanza — investera bostadsvinsten skattefritt
5. Så deklarerar du på blankett K6
Försäljning av bostadsrätt deklareras på blankett K6, som lämnas in tillsammans med din inkomstdeklaration (normalt i maj för föregående år). Skatteverket förifyller en del uppgifter baserat på information från din mäklare, men du behöver komplettera med egna avdrag.
- Logga in på Mina sidor hos Skatteverket med BankID
- Kontrollera att K6 finns bifogad din deklaration (kom in automatiskt från mäklaren)
- Fyll i dina förbättringsutgifter under rätt år — Skatteverket känner inte till dessa
- Ansök om uppskov om du köpt ny bostad (fyll i bilaga K6B)
- Kontrollera att inköpspriset är korrekt — ibland behöver du justera det
- Skicka in och bekräfta
Tips: Om du inte vet exakt hur du fyller i K6 erbjuder Skatteverket gratis skattehjälp via telefon (0771-567 567) och chatt under deklarationssäsongen i april–maj. Många revisorer erbjuder också engångsgranskning till ett fast pris.
När ska skatten betalas?
Skatten beräknas i samband med att Skatteverket behandlar din deklaration. Om du ska betala extra skatt (restskatt) skickas faktura med förfallodag i september (om deklaration godkändes i maj/juni). Du kan betala skatten direkt på Skatteverkets hemsida med bankgiro.
6. Villa vs bostadsrätt — skattemässigt
Skatten är densamma — 22% — oavsett om du säljer en villa eller en bostadsrätt. Men det finns viktiga skillnader i hur vinsten beräknas:
| Faktor | Bostadsrätt (K6) | Villa/småhus (K5) |
|---|---|---|
| Skattesats | 22% | 22% |
| Blankett | K6 | K5 |
| Andel av föreningen | Tas hänsyn till | Ej aktuellt |
| Förbättringsavdrag min/år | 5 000 kr | 5 000 kr |
| Uppskov möjligt? | Ja | Ja |
| Driftkostnadsavdrag | Nej | Nej (utom rotavdrag) |
| Förlust avdragsgill till | 50% | 50% |
En viktig skillnad för bostadsrätten är att din andel i föreningens lån också påverkar beräkningen — andelen av föreningens skuld läggs till inköpspriset och andelen vid försäljningstillfället dras av. Din mäklare och Skatteverket hanterar detta, men det är bra att känna till.
7. Investera vinsten smart
Många som säljer sin bostadsrätt med vinst har ett kapital att placera — åtminstone tillfälligt, oavsett om de ska köpa ny bostad eller inte. Hur du hanterar vinsten under mellantiden spelar stor roll för din totala ekonomi.
Kortsiktigt sparkonto (0–12 månader)
Om du ska köpa ny bostad snart och behöver pengarna tillgängliga är ett högräntesparkonto det säkraste alternativet. Välj ett konto med hög ränta och utan bindningstid. Se vår guide till bästa sparkonto 2026.
Långsiktigt sparande i ISK
Om du inte tänker köpa ny bostad direkt — eller om du efter köpet har ett överskott — är ett investeringssparkonto (ISK) det skattemässigt bästa alternativet för aktier och fonder. I ISK betalar du bara schablonsskatt på 0,927% av kapitalet per år, oavsett avkastning. Inga kapitalvinstskatter vid försäljning av fonder eller aktier.
De två bästa plattformarna för ISK i Sverige är Nordnet och Avanza — båda kostnadsfria att öppna och med ett brett utbud av indexfonder med låga avgifter.
| Plattform | ISK-avgift | Indexfonder | Öppna konto |
|---|---|---|---|
| Nordnet | 0 kr/år | Bred, inkl. Nordnet Superfonden | Öppna hos Nordnet → |
| Avanza | 0 kr/år | Bred, inkl. Avanza Zero | Öppna hos Avanza → |
👉 Öppna ISK hos Nordnet — investera vinsten skatteeffektivt
8. Vanliga frågor om reavinstskatt på bostadsrätt
Reavinstskatten på bostadsrätt är 22% av vinsten. Du beräknar vinsten som försäljningspris minus inköpspris minus avdragsgilla kostnader (mäklararvode, förbättringsutgifter, renoveringar m.m.). Skatten betalas via deklarationen på blankett K6.
Förbättringsutgifter är kostnader som ökar bostadens standard utöver det skick den var i när du köpte den. Exempel: ny köksrenovering, badrumsombyggnad, nytt golv, ny balkong eller tillbyggnad. Normalt underhåll (måla om, byta trasiga saker) räknas inte. Utgiften måste vara minst 5 000 kr per år för att vara avdragsgill.
Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av reavinstskatt om du säljer din bostad och köper en ny. Du ansöker om uppskov i deklarationen. Uppskovsbeloppet beskattas med en årlig schablonränta på 0,5% (dvs. 0,5% × 30% = 0,15% av uppskovsbeloppet per år). Uppskovet måste återföras när du säljer nästa bostad utan att köpa ny.
Ja, och vid förlust på bostadsrätt får du dra av 50% av förlusten mot annan kapitalinkomst (till skillnad från aktier där 70% är avdragsgillt). Förlusten deklareras på blankett K6 och Skatteverket beräknar skattereduktionen automatiskt.
K5 används för försäljning av villa (småhus) och K6 används för försäljning av bostadsrätt. Skattesatsen är 22% i båda fallen, men beräkningsreglerna för avdrag och andelen i bostadsrättsföreningen skiljer sig åt. Din mäklare och Skatteverket hjälper dig att fylla i rätt blankett.
Ja. Även om du gör förlust eller jämt ut måste du deklarera försäljningen på blankett K6. Skatteverket får uppgifterna från din mäklare men du behöver bekräfta och fylla i dina avdrag (förbättringsutgifter m.m.) som de inte känner till.
